グローバルの「今月のおすすめ物件」と「失敗しない不動産選び」

２００８年１０月作成

磯子駅前、磯子アイランド内の「不動産のグローバル」の渡辺さんによる不動産情報コーナー！

今回のおすすめ物件は、JR磯子駅から徒歩３分、京急屏風浦駅からも徒歩９分のドルフ磯子。リフォームも終了したばかりです。

そして「失敗しない不動産選び」では、これからますます増えてくる「マンションの建て替えの問題」について解説して頂きました。

今月のおすすめ物件！　～ドルフ磯子　磯子駅・徒歩３分、屏風浦駅・徒歩９分～

この図面は概略図で現況が異なる場合があります

ドルフ磯子地図

種別	売マンション
マンション名	ドルフ磯子
間取タイプ	２ＬＤＫ
価格	１，６８０万円　（税込）
所在	横浜市磯子区森１丁目１３－６
交通	ＪＲ根岸線「磯子」駅より徒歩３分
構造・規模	SRC造１０階建７階部分
専有面積	５０．６０㎡
バルコニー面積	８．２５㎡
土地権利	所有権
築年月	昭和５２年２月
総戸数	１５６戸
管理費	６，７２０円
積立金	１１，２００円
現況	空室
引渡日	即日

管理方法	常駐
駐車場	なし
駐輪場	なし
ペット飼育	不可
エレベータ	あり
その他	自治会費＝１５０円／月
備考	◆根岸線「磯子駅」徒歩３分!!　（京急「屏風浦駅」も利用可!! 徒歩９分） ◆通勤・通学・買い物便利!! ◆常駐管理!! ◆平成20年9月下旬内装完了システムキッチン、ユニットバス、洗面化粧台、ウォシュレット・トイレ、給湯器（追焚機能付）、洗濯機パン、給水・給湯管交換、照明、防音フローリング（LL45）、クロス、インターホン、建具交換、下駄箱、ハウス・クリーニング等

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失敗しない不動産選び　～マンションの修繕と建て替え～

マンションの購入をご検討されている方は、修繕と建て替えのことで悩まれるのではないかと思います。特に築年月が古いほど心配される方が増えるのではないでしょうか。
マンションの構造は鉄骨鉄筋コンクリート造（ＳＲＣ造）か、鉄筋コンクリート造（ＲＣ造）がほとんどで、木造建築の多い一戸建てやアパートより一般的には頑丈です。しかし、維持や管理のしかたでもマンションの寿命は変わってきます。

◆マンションの寿命は維持・管理によって変わる

マンションの修繕は、大規模なもの小規模なものに大別できます。
10年～13年の周期で行われる大規模修繕は、外壁や屋根などの構造部分の大掛かりな修繕です。マンションの周りにぐるっと足場を組んで補修工事をしているところを見かけることがあると思いますが、あれが大規模修繕です。最近、磯子のとあるマンションでは、ベランダの鉄部交換、玄関扉の交換などを全戸で一斉に実施。そのマンションの外観は、以前とは見違える程に修繕されました。
小規模修繕は費用がそれほどかからない、軽微で部分的な修繕です。集合ポスト（メールボックス）を新しくしたり、毎年こまめに給排水管の洗浄を行ったりするマンションもあります。
それぞれのマンションで寿命を延ばそうと、小規模・大規模な修繕を繰り返しています。これらのきめ細かさや的確さなどでマンションの寿命は変わってきます。

◆マンションの建て替えが難しいワケ

ですが残念な事に、いくら修繕を繰り返しても、そのマンションに永遠には住み続けられません。いつかは「建て替えをどうするか」という問題が出てきます。
ところが、はっきり言ってマンションを建て替えるかどうかの結論を出すのは非常に難しいのです。建て替え自体にかなりの費用がかかりますし、建て替え中の住まいの確保の問題もあります。実施にあたっては区分所有者の80％以上の賛成も必要です。
また、マンションによっては現行の建築基準法にあてはまらないこともあります。建蔽率や容積率の問題で、地域区分や道路区画などを変更しない限り、以前と同じ建物の高さ・部屋の広さを確保できないこともあります。
そういったことからこれまで、スムーズにマンションを建て替えられるケースというのは、決して多くありませんでした。

◆土地の権利があるからと言って、土地だけを売ることはできない

マンションを所有している人は、その敷地の権利も持つことになります。これを敷地利用権と言います。

敷地利用権とはマンションの敷地全体を所有者達で共有するということです。だからといって、「敷地のこの部分が、○○さんの敷地」という事ではありません。その敷地の持ち分を専有部分の床面積の割合で所有するという形になります。これは共用部分についても同様です。

なお、マンションの３つ権利、「専有部分の区分所有権」「共用部分の所有権」「土地の敷地利用権」はセットになっており、切り離すことはできません。区分所有権を売れば、共用部分の持ち分と敷地利用権も同時に売ることになります。また、敷地利用権だけを売却するといったこともできません。

◆建て替えをサポートする新しい法律

しかし、最近では老朽化したマンションの建て替えに成功する事例が珍しくなくなってきました。最近話題になったのは、調布市の「アトラス国領」です。約４５年前に建設された７棟・１４４戸「国領住宅」が建て替えられ、７棟・３２０戸のアトラス国領になりました。
この建て替えの成功の理由の一つは、2002年に施行された『マンション建て替え円滑化法』です。この法律により、法人格を持った建て替え組合を設立して手続きを踏めば、建て替えに賛成しない住民から住戸の売渡しを求められるようになったのです。国領住宅の住民は、この法律に基づいて建て替え組合を設立し、最後まで建て替えに反対した３人の住民から住戸を買い取りました。
「アトラス国領」では、もともと４階建だった建物を棟によって４～１４階建てにしています。これにより増えた住戸を販売して工事費の一部に充てたため、元からの所有者は負担無しで以前と同じ広さの新しい住戸を入手でき、以前より広い家を希望した住民は専有面積の差額だけを負担すれば良いことになりました。
『マンション建て替え円滑化法』を利用してマンションの建て替えに成功した例は、これまでに全国で約30件あります。その中には、建設会社から受けた「周辺宅地も含めた一体開発で接道部分を広げ、容積率をアップさせる」という提案を採用し、戸数を増やすことができた事例もあります。

◆建て替えを成功させるには

このようなマンション建て替えの成功事例は、徐々に増えてきてはいますが、まだまだ難しい問題がたくさんあります。一方で、築４０年・５０年を過ぎ、早急に建て替えの是非を検討する必要があるマンションは、これから本格的に増えていくことが見込まれます。
成功した事例では、住戸を増やして販売し、建て替え費用の一部に充てる場合がほとんどです。その際には、専門家の協力を得ながら、十分な議論を尽くすことが大切だと言います。維持・管理のしっかりしたマンションではまだまだ先の話しかもしれませんが、建て替えは将来的には避けて通れない問題です。
建て替えがご心配な方、手続きや問題点などを詳しく知りたい方は、弊社までお気軽にご相談ください。建て替えのエキスパートをご紹介することも可能です。

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バックナンバー

第８回　マンションの法律
第７回　不動産の買主を守る「瑕疵担保責任」
第６回　建て替えで土地が狭くなる？
第５回　諸費用ってナニ？
第４回　販売図面のウラを読む
第３回　住宅ローンの種類と選択
第２回　中古マンションの値段が決まるまで
第１回　中古マンションの選び方

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