グローバルの「今月のおすすめ物件」と「失敗しない不動産選び」

２００８年７月作成

磯子駅前、磯子アイランド内の「不動産のグローバル」の渡辺さんによる不動産情報コーナー！

今回のおすすめ物件は、磯子サンハイツ。１６．８畳のリビング・ダイニング・キッチンをはじめ、全居室が６畳以上のフローリングです。

そして「失敗しない不動産選び」では見落としがちなマンションの法律について解説して頂きました。

今月のおすすめ物件！　～磯子サンハイツ　16.8畳のリビングダイニングキッチン～

図面と現況が異なる場合は、現況を優先と致します。

磯子サンハイツ地図

種別	売マンション
マンション名	磯子サンハイツ１０３号室
間取タイプ	２ＬＤＫ
価格	１，７９０万円
所在	横浜市磯子区３－７－２２
交通	ＪＲ根岸線「磯子」駅より徒歩１２分
構造・規模	鉄筋コンクリート造地上４階建１階部分
専有面積	６８．４０㎡
バルコニー面積	６．２７㎡
土地権利	所有権
用途地域	第１種住宅地域
築年月	昭和５７年９月
総戸数	３０戸
分譲会社	三建不動産（株）
施工会社	三井不動産（株）
設計会社	（株）市村建築事務所
管理費	１３，２００円
修繕積立金	９，７８０円

現況	空室
引渡日	即可
管理会社	新日本管財（株）
管理形態	全部委託
駐車場	無
駐輪場	１００％完備（H20.6.現在）
ペット飼育	他の居住者に迷惑危害及ぼす恐れあるもの不可
学区	浜小学校・汐見台中学校
備考	◆アフターサービス保証付 ◆ゆったりと、全居室６畳以上でフローリング ◆閑静な住宅街 ◆家具付 ◆平成２０年７月リフォーム済。全室クロス＆フローリング張替。システムキッチン、洗面台、浴室シャワー水洗器具、トイレなど交換済み。 ◆モニター付インターフォン ◆玄関人感センサー ◆浄水器 ◆シャンプードレッサー ◆CATV ◆インターネット対応（Bフレッツ）

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失敗しない不動産選び　～マンションの法律～

マンションは、法律上は区分所有建物と言い、それに関する法律を「区分所有法」または「マンション法」と言います。
今回は見落としがちなマンションの法律についてお話しさせて頂きます。

※	今回お話しするのは主に分譲マンションについてです。賃貸マンションについては、また別の機会に・・・。

◆マンションの廊下は誰のもの？～専有部分と共有部分～

マンションの中で、○○○号室のように区切られ、それぞれの所有者しか利用できない部分を専有部分と言います。専有部分の所有権を区分所有権、区分所有権を持つ人を区分所有者と言います。

また、エントランスやエレベーター、廊下など、区分所有者が共同で所有し、利用する部分は共用部分と言います。

◆自分の部屋の窓ガラスが共用部分？

共用部分の範囲は意外に難しく、自分のもの（専有部分）だと思ってリフォームした部分が、実は共用部分だったために損害賠償を請求される、などということも起こり得ます。

その例が、ベランダや部屋の窓、玄関の扉。ビックリされる方も多いと思いますが、これらは共用部分です。

例えば、マンションの中で１軒だけドアの色を変えてしまうと、外観の統一感が無くなり、マンションとしての資産価値が下がるということから、共用部分なのです。また、窓ガラスをすりガラスに変えたいとしても、これも共用部分なので勝手にはできないのです。

簡単に言うと、自分の部屋でも、外から見える部分は共有部分、内側からしか見えない部分は専有部分です。ですから、厳密に言えば、玄関の扉は廊下側が共用部分で、部屋側は専有部分になります。このことから、廊下側の塗装は無断で変えることはできませんが、部屋側の塗装は可能です。また、防音のために窓を二重にしたい、というときにも、今ある窓の内側に新しい窓を付けるなら問題なくても、外側に付けたいときは勝手にはできません。

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それでは、共用部分を変更するにはどうしたら良いでしょうか。マンション法（区分所有法）では次のように定められています。

共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）は、区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数による集会の決議で決する。ただし、この区分所有者の定数は、規約でその過半数まで滅ずることができる。
（区分所有法・第１７条より）

つまり、共用部分を変更するには、管理組合総会など、区分所有者の集会で認めてもらうことが必要です。具体的な条件は、後で説明する「マンションごとの管理規約」によって異なりますが、一般に、大きな変更は3/4以上の、細かな変更は過半数の賛成があれば可能になることが多いです。

◆土地の権利があるからと言って、土地だけを売ることはできない

マンションを所有している人は、その敷地の権利も持つことになります。これを敷地利用権と言います。

敷地利用権とはマンションの敷地全体を所有者達で共有するということです。だからといって、「敷地のこの部分が、○○さんの敷地」という事ではありません。その敷地の持ち分を専有部分の床面積の割合で所有するという形になります。これは共用部分についても同様です。

なお、マンションの３つ権利、「専有部分の区分所有権」「共用部分の所有権」「土地の敷地利用権」はセットになっており、切り離すことはできません。区分所有権を売れば、共用部分の持ち分と敷地利用権も同時に売ることになります。また、敷地利用権だけを売却するといったこともできません。

◆「管理規約」は、マンションによってそれぞれ

マンションで暮らす際に忘れてはいけないのは、マンションは『集合住宅』であるということです。多くの人たちで一つの建物を所有しているのですから、所有者の間で決まりごとがあります。それが管理規約です。管理規約は、マンション法とは別に、それぞれのマンションごとに定められた細かなルールであり、利用の制限等が定められています。

例えば、ペットの飼育の可否や条件については、この管理規約で定められます。他にも、室内での楽器の使用について、リフォームする際に使用するフローリングの種類、禁止事項や使用細則などが定められています。

マンションを購入する際は、必ず事前にマンションの管理規約を確認しましょう。ペット飼育についての問題をよく耳にしますが、ペットを飼育している方は必ず確認してください。
売買契約をする前は重要事項説明書という書類を使って、物件について不動産業者から詳しく説明されます。その中には管理規則や禁止事項の説明等もありますので、しっかり把握した上で記名、押印しましょう。

◆購入するマンションの個性を知ることが大切

ひとくちにマンションと言っても、それぞれのマンションには個性があり、外観はもちろん、マンション内の清掃や管理形態、管理人の勤務時間もそれぞれです。また留守をするときに宅配便を預かってくれたり、敷地内にテニスコートやプールなどがあるマンションもあります。

どのマンションも区分所有法は共通していますが、管理規約はマンションによってそれぞれです。お客様の求める条件に最も近い物件をご紹介するために、当社ではスタッフ一同、誠意を尽くして不動産選びに協力させて頂きます。購入をご検討されている方は、是非グローバルにお問い合わせください。お客様のご来店、ご連絡を、心よりお待ちしております。

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バックナンバー

第７回　不動産の買主を守る「瑕疵担保責任」
第６回　建て替えで土地が狭くなる？
第５回　諸費用ってナニ？
第４回　販売図面のウラを読む
第３回　住宅ローンの種類と選択
第２回　中古マンションの値段が決まるまで
第１回　中古マンションの選び方

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