グローバルの「今月のおすすめ物件」と「失敗しない不動産選び」

２００８年６月作成

磯子駅前、磯子アイランド内の「不動産のグローバル」の渡辺さんによる不動産情報コーナー！

おすすめ物件は、磯子レインボーハイツ。フルリフォーム済み、高台にあって陽当り・眺望良好のマンションです。

そして「失敗しない不動産選び」では不動産の買主を守る瑕疵担保責任という制度について解説して頂きました。

今月のおすすめ物件！　～磯子レインボーハイツ　フルリフォーム済み、陽当り・眺望良好～

図面と現況が異なる場合は、現況を優先と致します。

磯子レインボーハイツ地図

種別	売マンション
マンション名	磯子レインボーハイツ９－３号棟３０２号室
間取タイプ	３ＬＤＫ
価格	１，９３０万円
所在	横浜市磯子区５－９－３
交通	ＪＲ根岸線「磯子」駅　歩１５分
構造・規模	鉄筋コンクリート造３階建３階部分
専有面積	７２．８５㎡
バルコニー面積	９．９８㎡
土地権利	所有権
用途地域	第１種低層住居専用地域
築年月	昭和５８年８月
総戸数	３８３戸
分譲会社	安藤建設（株）
施工会社	安藤建設（株）
管理費	５，０００円
修繕積立金	１２，６００円
現況	空室
引渡日	即可

管理会社	アドテクノ（株）
管理形態	一部委託（日勤）
敷地内駐車場	空無　１０，０００円／月　Ｈ２０．３月現在
ペット飼育	不可
バルコニー方位	南西
備考	◆南西向き陽当り・眺望良好！ ◆充実フルリフォーム済！大変使い易いお部屋です！ ◆収納スペースが豊富です！ ◆嬉しい２面バルコニー ◆オリジナル家具付！すぐに住める状態です。 ◆高台に立地 ◆前面棟なし ◆アフターサービス保証付・学区：山王台小学校・汐見台中学校・駐車場：空有１，２００円／月　Ｈ２０．３月現在・バイク置場：空有２，４００円～３，６００円・ライフインフォメーション：ラインボーストアまで徒歩約１分、ハックドラッグまで徒歩約１１分、Ａコープ・横浜汐見台郵便局まで徒歩約１７分・引渡しの際、鍵の交換代負担致します（上限あり）

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お問合せは、電話：（０４５）７５１－８６５６まで、お気軽にどうぞ。ただいま購入仲介手数料５０％オフのキャンペーン中です。
その他にも、グローバルのホームページには最新の物件情報が多数、掲載されています。ぜひご覧ください。

失敗しない不動産選び　～不動産の買主を守る「瑕疵担保責任」～

第７回目の今回は瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）についてお話します。不動産に欠陥が見つかった場合、売主に過失がなくても、修復をしたり損害金を支払う義務は売主にある、という買主を守るための制度です。

◆瑕疵担保責任は買主を守る制度

不動産を購入する際に、建物の雨漏りやシロアリ、キッチンや浴室の水漏れなどが事前に告知されていて、その事を承知で購入したのなら問題ありませんが、「引っ越しをしてから水漏れに気付いた」などという事も時々あります。実際問題、建物の基礎部分や給排水管などは、住んでみないと分からないものです。
このような、住んでみないと分からない隠れた瑕疵（不具合）があった場合、売主が瑕疵の修復をしたり、損害が発生した場合に損害金を支払ったりする義務があることが民法で定められています。これを瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）と言います。

◆瑕疵担保責任の期間と対象

民法上の売主の瑕疵担保責任は買主が瑕疵を見つけてから１年以内と定められていますが、個人間（法人も含む）どうしの売買では自由に期間を取り決めできます。売買契約時に「引き渡しからｘヶ月以内に発見した瑕疵については売主の負担とする」というように期間を定めます（２、３ヶ月というケースが多く、瑕疵担保責任が一切免除となっていることもあります）。

ただし、売主が不動産業者の場合は宅地建物取引業法等で瑕疵担保責任の最短期間が以下のように定められており、これより期間の短い契約は無効になります。

中古物件

引渡しより２年間の瑕疵担保責任。

新築物件

平成１２年３月２１日以前に売買契約が成立した新築物件は引き渡しより２年間の瑕疵担保責任。
平成１２年４月１日以降に売買契約が成立した新築物件は引き渡しより２年間の瑕疵担保責任と住宅品質法による構造耐力上主要な部分＋雨水の侵入を防止する部分につき、引き渡しより１０年間の瑕疵担保責任。
※新築物件の定義：新たに建設され、それまで誰も入居したことがなく、築１年未満の住宅。

もし瑕疵が見つかった場合は次のような事が要求できます。
① 無料修理
② 損害賠償
③ 理不尽な場合は売買契約の解除
ただし、買主が瑕疵を見つけてから上記期間内にこれらの要求をしなければ、売主の責任は免除されてしまいますので、瑕疵を発見したらすぐに対処しましょう。

なお、売主が瑕疵を知っていて買主に伝えなかった場合は、契約の期間に関係なく、売主はその瑕疵を担保する責任があります。

◆トイレの電球が切れたのは瑕疵担保責任？

前述したように、瑕疵担保責任の主な範囲は、水回り（水漏れや雨漏り）、シロアリなどの目に見えない部分や、住んでみないと分からない主要構造部分です。

たとえば、ある不動産業者からマンションを購入したお客様の例。水をこぼすようなことはしていない、普通に生活しているだけなのに、実は水道管に穴が開いていて、下の階の住人から「水漏れしている」とクレームが来ました。この場合、瑕疵担保責任の期間内ならもちろん瑕疵にあたります。売主の負担で修繕をしてもらいましょう。

また、中古一戸建は、やはり雨漏りやシロアリが怖いですね。購入前に売主にしっかり話を聞きましょう。それでも雨漏りなどがあった場合はもちろん瑕疵になります。

ただし、なんでもかんでも瑕疵にあたるかというとそうではありません。たとえば「トイレの電球が切れた」、これは瑕疵になりません。電球などの消耗品は瑕疵の範囲に入らないのです。

でも、瑕疵を発見したと思ったら、まずは不動産業者に相談しましょう。それが瑕疵になるかどうかをヒアリングや立ち会いなどによって確認してもらい、柔軟に対応してもらうことが肝心です。

◆心理的な瑕疵もある

瑕疵担保責任とは主要構造部分や水回りなどだけではありません。例えば、過去に室内で自殺や殺人事件があったことが告知されていなければ瑕疵にあたり、契約を解除できます。（年月の経過その他の条件で、瑕疵にあたらないとされるケースもあります）

不動産業者には告知義務があり、法令上定められている事以外でも知っている事は買主に伝えます。購入前には必ずこのような調査もしてもらいましょう。

◆不動産業者の選択も大事

瑕疵担保責任とは買主を守る法律ですが、瑕疵があれば売主も買主も嫌な思いをするものです。見える所は必ず購入前にチェックをしましょう。見えない所に限っては売主からのヒアリングしかありません。不動産業者にも相談してプロの目線で見てもらい、できるだけ未然にトラブルを防ぎたいですね。

不動産購入には不動産業者の選択もとても大事です。親身になって相談に乗ってくれたり、物件のマイナスな部分もしっかりと言ってくれる業者はお勧めです。逆に、物件の良い部分しか言わない業者や、一つの物件ばかりを勧めてくる業者はあまりお勧めできません。弊社は地元磯子で１２年の実績があり、磯子の不動産事情は熟知しております。何でもお気軽にご相談下さい。

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バックナンバー

第６回　建て替えで土地が狭くなる？
第５回　諸費用ってナニ？
第４回　販売図面のウラを読む
第３回　住宅ローンの種類と選択
第２回　中古マンションの値段が決まるまで
第１回　中古マンションの選び方

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