グローバルの「失敗しない不動産選び」

２００７年１０月作成

磯子駅前、磯子あいらんど内の「不動産のグローバル」の渡辺さんによる連載第２回。今回は「中古マンションの値段が決まるまで」を詳しく解説して頂きました。
じっくり読んで、不動産の勉強をしちゃいましょう。

中古マンションの値段はどうやって決まる？

皆さんは不動産の物件情報を眺めていて、「２つのマンションは良く似た物件なのに、どうしてこんなに値段の差があるんだろう？」と思ったことはありませんか。
これからマンションを買おうと思っている人は「安い方は何か隠れた欠点があるのかな、それとも高い方がふっかけているだけ？」と、どちらを選ぶべきか迷ってしまうでしょう。売る側にしてみたら「隣のマンションはン千万で売れたと聞いたのに、なぜウチはこんなに安いんだ！」と思ってしまうかもしれません。

そんな疑問をお持ちの方のために、今回は中古マンションの値段が決まるまでのプロセスをご紹介します。

査定を行い、販売価格が決まる

中古マンションの価格決定は、売主が不動産会社（宅地建物取引業者）に物件の査定を依頼するところから始まります。
依頼を受けた不動産会社は、築年数や駅からの距離だけでなく、さまざまな要因をプロの目で見て、総合的・客観的に物件を査定します。一見しただけではわからない物件の価値も、かなり正確に値段に反映されているのです。
査定額は「意見」として売主に伝えられ、売主と不動産会社が協議して最終的な価格が決まります。

ここで気になるのは査定の具体的な中身です。以下、中古マンションの査定方法を少し詳しくご紹介しましょう。

◆査定の流れ

不動産会社が価格を査定する際は、査定依頼者（売主）に「根拠を明示」することが宅地建物取引業法で義務づけられています。根拠を明示する具体的な手段としては、一般に、（財）不動産流通近代化センターの価格査定マニュアルが多く用いられます。当社もこのマニュアルを使用しています。

価格査定マニュアルでは、中古マンションの査定は取引事例比較法という手法で行うことになっています。過去に売買されたマンションとの比較で値段を決めようという手法です。

Step１	比較対照として、過去に実際に売買されたマンション（事例マンション）を選びます。査定したいマンション（査定マンション）と近隣で、できるだけ似たようなマンションを選びます。同じマンションであれば最適です。
Step２	査定マンションと事例マンションの価値を、評点という形で点数化します。「最寄り駅までの距離」「周辺環境」などさまざまな項目があります。
Step３	事例マンションの売買価格を基に、査定マンションの価格を導き出します。

◆評点とは

Step２の評点とは、20以上の評価項目に点数を付けていき、事例マンションと査定マンションの格差をできるだけ客観的に評価しようというものです。下記にその一部をご紹介します。

交通の便	最寄り駅から近いほど評点が高くなります。
周辺環境	住宅と商業施設が混在した所より、緑地や公園などがある方が良い環境と言えます。
経過年数	築年数が浅いほど評点が高くなります。
所在階	所在階は３階が基準となり、それ以下がマイナス、それ以上がプラスとなります。
開口部の方位	バルコニーが南側・角部屋などは評点が高くなります。
エレベーターの有無	エレベーターが無いマンションは評点が下がります。
管理体制	管理人が常勤、清掃が行き届いてる、管理組合の活動が活発なマンションは評点が上がります。
内装	綺麗に使っていればもちろん評点は高くなります。大規模な補修が必要な場合、その費用を、査定とは別に実費で見積もることになります。
部屋の形状	室内に突き出ている柱や梁、天井の高さを評価します。天井は2.4ｍ以上が良いとされています。
収納	収納スペースは高さが約1.8ｍ以上で、間口が約0.9ｍ以上あるものが３ヶ所以上が望ましいです。
騒音	外部からの騒音、振動を判定の対象とします。

評点には、他にも「日照・通風の阻害」「バルコニーの広さ」など、様々な項目があります。

◆査定金額の算出式

こうして出された格差（評点）に、専有面積の要素を加えた下記の算式を使って、査定マンションの査定金額を算出します。

査定金額（円）　＝　（査定マンションの評点÷事例マンションの評点）　×　事例マンション価格（円／㎡）　×　専有面積（㎡）

例えば査定マンションと事例マンションが全く同じ広さだった場合、評点が20％増しなら査定価格も20％増しになるという明快・シンプルな算式です。

ただし、中古マンションの市場動向など、市場流通性の優劣による価格調整が必要であると判定した物件に限り、流通性比率（最大で±7％）を乗じて査定価格を調整します。

査定価格（円）　×　流通性比率（％）　＝　調整後の査定価格（円）

評点と流通性比率が査定のかなめ

以上が中古マンションの査定方法です。どの物件も決められた計算式によって金額を算出するので、実際の価値に比べて飛び抜けて安い・高い物件はほとんどありません。

ただし、査定する側の経験や知識の違いにより、査定額に多少の幅が出るのは事実です。例えば「保守・清掃の程度」という項目は「優る」「普通」「劣る」というやや抽象的な基準で評点を付けることになっており、査定者により差が出てくるケースがあります。また、最後にご説明した流通性比率による調整も、査定者の実力が出る部分です。
マンション・イメージイラスト

その点、当社は創業当時より磯子密着で営業展開しているので、図面だけではわからない物件情報・地域情報、磯子の不動産相場を熟知しており、適正な査定には自信があります。おかげさまで「グローバルに頼んで良かった」と高い評価を頂いておりますので、売却希望のお客様も、購入希望のお客様も、どうぞお気軽にお問い合せください。

「他社で査定してもらったが、どうも納得がいかない・・・」、そんなお客様も大歓迎です。適正な査定額を算出することはもちろん、査定の根拠も詳しくわかりやすくご説明いたします。

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